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重開一年 洱海民宿在等待游客

發布時間:2019-07-09

5月下旬的洱海相比往年同期炎熱,因雨水減少,湖面略有下降。時屬旅游淡季,沿路的旅行大巴、自駕車輛、擺拍的游客少了,洱海顯得更加開闊、寧靜。

  “現在洱海干凈很多了,下次你再來雙廊,可能這兒又會變一個天。”司機大強(化名)特意打開車窗,“你看這周邊,離洱海直線100米的民宿還得拆,時間問題而已。”

  從雙廊前往大理機場的路上,大強斷斷續續地說著他這幾年送客人來往雙廊的見聞。

  “前兩天從機場接了個北京來的客人,在這兒(挖色)開民宿投了100多萬,都3年了還沒有收回成本。有客人在平臺上好幾次給了差評,說民宿的服務人員服務不好、態度不好,她特意請了假從北京過來看看是什么情況。她那兒估計不久之后也得拆。”

  “前年開始拆民宿的時候,有些來這兒開民宿的,啥賠償都沒有得到。”

  “雖然現在經濟大環境不好,但該來洱海旅游的人還是會的來,就是來這兒旅游消費的東西少了。民宿少了,但生意也越來越難做了。”

  大強的話既樸實又現實。

  2017年,洱海民宿業迎來最強整治。大理市政府2017年3月末發布公告,為減輕洱海入湖污染負荷、促進洱海水質穩定改善,洱海周邊和入湖河道沿岸總計2498家餐館和民宿客棧關停整治,其中民宿客棧1900多家,關停時間延續至2018年6月30日大理環湖截污工程完工。

  數以千計的環洱海民宿一夜關停,對大多數逃離北上廣來到洱海的民宿主來說,眼前只剩下“保護洱海自行停業”的封條,和白墻上“保護洱海人人有責”的紅色大字交相呼應。

  單純的關停休業,大部分民宿主還存有山清水秀那天再開業的期待。而就在2018年5月30日,“關停令”解禁前夕,部分等待復業承諾兌現的民宿主再遭沖擊。

  大理市政府公布的《洱海生態環境保護“三線”劃定方案》顯示,海拔1966米所在界樁一線為“藍線”(湖區界線),由藍線向陸地延伸15米處為“綠線”(湖濱帶界線),藍線外沿100米為“紅線”(水生態保護區界線)。

  《財經》的一篇報道指出,綠線以外的一些客棧得以重新開業,而藍線和綠線之間的海景民宿、民房則命懸一線,2018年結束的前三個月里,因環境整治需求,大理已有1800多家民房和民宿陸續被拆,其中540多家為與洱海“零距離”的海景民宿。

  能在這場自上而下轟轟烈烈的關停和騰退中將民宿完整地保存下來,這對很多民宿主來說已經是莫大的幸運。而幸存之后如何變現情懷,又是民宿主最大的經營壓力。

  擁擠的洱海

  凡姐(化名)是重慶人,來洱海邊開民宿之前在重慶做商貿生意,受一次洱海之旅的啟發愛上這里的空氣和水土。

  在洱海,和凡姐相似的故事太多。逃離復雜的工作生活,到一個面朝大海的地方,除了可以感受春暖花開,還可以糊口營生。

  民宿不僅是洱海的風景線,也是一條重要的經濟線。早在2011年,大理市明確提出將旅游業發展為當地支柱產業,并大力支持洱海邊民宿客棧的興建;次年,《云南日報》的一篇報道將包括洱海周邊民宿在內的大理民宿客棧稱作大理旅游轉型升級重要載體。

  也是2012年,凡姐在洱海邊開了第一家海景民宿。截至2016年,她在才村、下波棚、馬久邑共開了3家海景民宿,每家店投資至少在500萬元以上。

  如果單純從做生意的角度來看,不少行業人士認為凡姐第一家海景民宿開業時已經錯過了最佳的窗口期。訂單來了聯合創始人王傳伸指出,洱海民宿客棧的發展起步于20年前,成熟于2010年,“到了當地大力支持那一年,市場已經開始飽和”。

  一個重要的特征是,到洱海投資的人越來越多,當地物業租金水漲船高。一般來說,民宿主與農戶簽訂10-20年不等的物業租賃合同,且多數要求一次性付清合同期內的租金。“最熱鬧時,有靠海物業每年租金達到十幾萬,只能造二三十間房。”大強說,“這放在大理來講,已經是非常高的價格了。”

  一次性付清租金的條款為后來騰退過程中民宿主與農戶發生糾紛埋下了伏筆。凡姐表示,農戶普遍缺乏契約精神,雙方在合作過程中產生的種種不愉快——例如騰退后農戶不愿意歸還剩余期限的租金——最終不得不由民宿主買單,這也是后來凡姐在大理的第四家民宿選擇和當地地產商合作的主要原因。

  高額且一次性付清的租金還帶來另一個重要問題——投資回報周期拉長。凡姐預計,按照她所擁有的3家海景民宿,理想情況下的投資回報周期也至少需要5年,而普遍的情況需要5-10年才可以回收成本。

  但仍有不少前來投資的民宿主將包括前期投資成本在內的“眼前的茍且”放到一邊,寄望“詩與遠方”可以帶來豐厚的回報,紛紛前往大理投資。

  《商業周刊》中文版報道過一組數據:2010-2015年間,大理客棧的增速高達80%,2016年大理市客棧數量達到近3000家,而到2017年第一季度,客棧數量已經達到近4900家,其中主打海景房的客棧數量占到總量的45%;雙廊一年之間增加了61家客棧,到2017年第一季度,它已經有487家客棧,而當地人家僅有800余戶。

  究其原因,王傳伸認為“是過去市場把洱海民宿客棧這門生意描述得很賺錢、很有趣”。

  其中,電影、綜藝、明星、藝文界人士對洱海民宿青睞有加的報道屢屢見諸媒體,大理從昆明-麗江的途經地一躍成為民宿客棧“理想國”,集情懷與造富一體。

  曾有媒體報道,參與過南京博物院設計的建筑師老K于2012年定居大理,其2014年在海西開業的客棧“無舍”僅用1年半的時間就回收了成本。

  “但只有身處其中的經營者才知道這門生意到底賺不賺錢。”王傳伸說。

  被忽略的硬核問題

  王傳伸認為,洱海民宿嚴格來說不能算是民宿,稱之為客棧更為準確。

  “民宿、客棧看起來是同樣的生意,但是服務的客群差異特別大,完全可以看成獨立的兩個生意。”王傳伸分析說,以麗江為代表的客棧,和以莫干山為代表的民宿,講述的故事、提供的產品服務有著不小差異,因此匹配的消費者需求和買單的客群完全不一樣。

  在客群上,以莫干山為主的民宿群不僅接收全國游客的打卡,更是強輻射上海、杭州等地的周邊游用戶,相比之下洱海民宿淡旺季有著更為明顯的邊界。不僅如此,洱海民宿產品的價格差異巨大,能否從房間看到洱海成了最重要的定價指標,價差可達數倍以上。

  “單純看平均間夜價格的話,洱海的民宿和莫干山的民宿并不在同一個水平上。”王傳伸表示,再加上大理整體的民宿競爭激烈,運營成本也居高不下,“單看傭金這一項,算上刷單成本,商家要給出30%甚至超過40%的傭金率。”

  值得注意的是,大部分民宿發展自有流量的能力較弱。環球旅訊查閱云南某精品民宿品牌數據,其2015年第四季度至2016年第二季度數據顯示,旗下位于大理的民宿將近70%的訂單來自OTA,其中一家位于雙廊古鎮的民宿,OTA訂單占比更是將近90%。

  千里走單騎創始人李一兵曾給媒體算過一筆賬:目前市場上民宿的入住率平均約在32%-35%,根據入住率、房價,一家投入近千萬元的民宿收回成本大概要5-6年,而隨著人員、財務等運營成本的增加,一家民宿想要發展得好,55%的入住率基本是一個分水嶺。

  具體到洱海民宿投資,月泊文旅創始人黃丹表示,如今在洱海投資經營民宿的成本已經達到高點,在相關政策穩定的前提下,若民宿的年投資收益率預估小于25%,就得三思而后行。

  月泊文旅目前在大理在建及開業民宿共6家,屬于連鎖化經營,其中既有和農戶租地自投自建的,也有租賃物業進行裝修改造的。黃丹透露,最低投入成本的一家為580萬元,最高投入的一家超過2000萬元。

  黃丹有一套精細化的投資收益測算方法。據他介紹,每個項目在投資之前都先做一個18年投資收益預估表,18年為土地租賃期,分為支出和收入兩塊,支出細致到每天的水電煤、人工成本、布草清潔成本等,而收入也精細到每個餐位38元,“收入減去支出,每年的盈利額就是當年的銷售目標,如果18年的收益算下來,年化低于25%就不會投入。”

  “年化收益超過25%才值得投入,這樣保證4-5年內回收成本,接下來還有13年左右的時間產生正向收益。”除了民宿項目精細化管理之外,吸引住客在民宿內產生二次消費也是黃丹大力推進的事項,包括組駕自建車隊、提供旅拍服務、定制游服務和銷售進口紅灑、包括茶葉在內的當地土特產等,“單純靠民宿房費來賺錢已經不是一件容易的事情了。”

  而在過去,這些商業的硬核問題卻被大多數民宿主忽略,王傳伸稱那些被情懷蒙蔽雙眼的民宿主為“接盤俠”。即便是輕資產運營的連鎖品牌,在如今政策依然有風險的情況下,也不敢輕易進入洱海,甚至有品牌已經主動退出。

  環球旅訊聯系了一家2017年關停令之后在洱海撤店的品牌,對方以“話題敏感”拒絕了采訪,而數家仍然在洱海布局的品牌連鎖最終也選擇保持沉默。

  游客什么時候回來

  凡姐跟洱海距離接觸的三家民宿,其中兩家因騰退被拆掉。“當時政府給了補貼,但回本遠遠不夠,虧慘了。”

  相對幸運的是,她在海西的民宿被關停兩年之后,終于有機會在今年7月重新開張,不至于前期的所有投入付諸一炬。這也是凡姐目前僅剩的一家海景民宿了,距洱海的直線距離剛好在15米的“生死線”之外。據凡姐透露,這家民宿累計前期投資已達上千萬元。

  即便是拆掉了近2000家民宿,如今在攜程上搜索“洱海、大理”仍可以搜索到2300個住宿可選項,且大多數為民宿客棧。洱海仍有大量的民宿在等待游客。

  據黃丹觀察,洱海民宿重開這一年,相比過往客流量至少減少了2/3,“有很多人不來了,也有很多人不知道洱海的民宿現在可以開業了,而且能開業的都是證照齊全的。”

  很顯然,55%入住率是如今大多數洱海民宿經營者難以企及的邊界。經過洱海的休克治療,再加上當地有關部門重拳整治不合理低價游等,大理旅游業增速放緩明顯。

  據大理市國民經濟和社會發展統計公告,2017年大理市全年接待海內外游客1674.27萬人次,同比增長11.05%;而2016年的數據顯示大理市全年接待海內外游客1507.73萬人次,同比增長46.73%。

  不過,2017年全年接待海內外游客的增速回落到接近2012-2015年間的平均水平,從2012年到2015年大理市接待海內外游客年同比增長依次為12.83%、13.37%、11.95%、11.91%,11%左右的增速或許才是大理旅游業發展能夠承受的理想配速。

  但這個數據落差對于剛剛經歷過關停陣痛的民宿主來說并不是好事,他們急需游客來填補過去兩年的相對空白。

  比統計數據更加骨感的是具體到每一家民宿的經營情況,極少有民宿主愿意主動向環球旅訊提及今年經營數據,一位民宿主更是以“我家生意還可以”為由拒絕了環球旅訊的采訪,“我有很多朋友那兒都沒有客人,不想秀。”

  凡姐也表示,在大理經營了6年的民宿,今年確實迎來了最慘淡的淡季。“洱海邊上的民宿更是,一刀切之后恢復元氣還需要過程,如果有利好政策的話還是有很大的反彈空間。”

  “我來這里開民宿并不是奔著掙錢來的。現在處于市場低谷,關鍵要看民宿主怎么越過。我們有20多年的商業運作經驗,即便是開民宿也是公司化運營,過去兩年也一直想方設法養好自己的運營服務團隊。”凡姐是洱海民宿主比較樂觀的那一派,她也期待即將開始的暑假旺季來驗證她的樂觀。

  即便一時難以恢復往日不分淡旺季的熱鬧,洱海也正在迎來一些新的變化。

  一部分的變化是新營銷渠道興起帶來的。以抖音、快手、小紅書為首的內容平臺正在賦能傳統目的地,網紅目的地正在成為旅游業新的掘金場。

  抖音發布的《2018抖音大數據報告》顯示,截至2018年12月,抖音國內DAU突破2.5億、MAU突破5億;旅游方面,2018年抖音國內用戶全球打卡2.6億次、足跡遍及233個國家和地區,而根據播放熱度,抖音傳統熱門景區Top 10中,云南的麗江古城和大理古城榜上有名。而距離大理古城不遠的洱海,網紅民宿也在抖音上有不俗的活躍度。

  云南的旅游發展規劃也迎來最大力度的調整。2019年4月,大滇西旅游環線被提出,具體為“德欽-香格里拉-麗江-大理-保山-瑞麗-騰沖-瀘水-貢山-德欽”,覆蓋云南省迪慶、麗江、大理、保山、德宏、怒江6州市,將致力于建設世界獨一無二的旅游勝地。

  大理作為環線上重要目的地,目前已將環洱海旅游帶的建設提上日程,洱海旅游新一輪的規劃和激活或將為民宿引流帶來想象空間。

  “只要蒼山洱海還在,山青水綠,游客會回來的,這個也是時間的問題。”大強說這句話是為自己跑租車這門生意打氣,“到時候大家都受益,民宿主也是。”